Transcription — Brûlez vos baby-foot : transformer le bureau en expérience

Pierre Colaiacovo 0:00 Partout dans le monde, partout en Europe, du vide structurel qui s'installait et ça c'est dommage.

Brice Boland 0:03 C'est quoi le pourcentage de vide ?

Pierre Colaiacovo 0:05 Plus ou moins 10%, même un peu plus, du parc immobilier qui est vide.

Pierre Colaiacovo 0:08 Et c'est énorme, tu vois.

Pierre Colaiacovo 0:10 Alors moi je pars du principe que les gens ne veulent plus venir dans des lieux qui ne correspondent pas à ce dont ils ont besoin.

Pierre Colaiacovo 0:14 L'immobilier n'a pas planifié cet hyper changement et n'a pas toute cette chaîne de compétences pour pouvoir aller imaginer, développer des bureaux comme des hôtels quasi, tu vois, c'est vraiment ça.

Pierre Colaiacovo 0:24 Plein de services, plein d'expériences, plein d'usages.

Pierre Colaiacovo 0:27 7 étages plus 3 étages de parking Ce bâtiment était vide depuis quelques années Aujourd'hui on l'opère pour le compte d'un propriétaire Et on a fait un lieu de vie de dingue Ce bâtiment est passé de 0 utilisateur A aujourd'hui entre 500 et 1000 utilisateurs Tous les jours

Brice Boland 0:40 Avant d'aller dans le vide du sujet je voulais partager quelque chose avec vous La force elle est pour tout le monde On a longtemps cru que les protéines c'était juste pour les salles de sport Alors moi on me demande souvent comment ça se fait que je suis si beau Si intelligent, si musclé Non, blague à part, notre énergie on en a tous besoin Chaque jour, c'est pourquoi en Belgique On a créé Pulse by Casidomy C'est une protéine végétale, végane Parfaitement clean, sans additifs, sans surprises Juste le meilleur de la nature pour nourrir au quotidien

Brice Boland 1:04 Pulse, la force belge, saine et végétale Retrouvez ça sur casidomy.com Pierre, coucou ma biche

Pierre Colaiacovo 1:09 Salut ma poule

Brice Boland 1:10 T'es sur un autre animal

Pierre Colaiacovo 1:12 Absolument

Brice Boland 1:14 Je sais pas si ça serait coucou ma poule Si c'est plus accepté ou acceptable

Pierre Colaiacovo 1:19 Écoute, moi c'est dans mon vocabulaire Donc je me permets coucou mon coq

Brice Boland 1:25 après je sais pas si c'est vraiment genré ou quoi bon je suis très content de te recevoir ici on a déjà discuté de ce que tu fais de ce que tu faisais plusieurs fois et je trouve ça hyper matériel de pouvoir en discuter en long en large en profondeur pendant une petite heure toi t'es sur un métier de l'immobilier de l'expérience de l'événementiel c'est un peu un mix de tout mais tu vas mieux me l'expliquer que moi c'est ce qu'on appelle du space as a service

Pierre Colaiacovo 1:46 c'est ça ?

Pierre Colaiacovo 1:47 ouais absolument on peut en parler comme ça donc effectivement merci beaucoup pour l'invitation d'abord Brice en fonction de comment ça se passe Effectivement ce qu'on peut dire peut-être au-delà de Space as a Service c'est peut-être Asset as a Service et Space as an Experience tu pourrais prendre ces deux trucs-là Asset as a Service c'est peut-être de commencer par se dire que finalement la première chose qu'on fait avec Respace c'est qu'on travaille avec des propriétaires aujourd'hui les propriétaires ils sont face à une réalité c'est qu'ils ont un vide structurel

Pierre Colaiacovo 2:18 qui commence à arriver dans leur bâtiment et ça, ça crée un problème pour eux, tu vois pour eux leurs bâtiments ce sont des actifs, des actifs financiers et quand tu as du vide, finalement là-dedans ça diminue ta valeur d'actif ce que je viens faire c'est vraiment les aider par rapport à cette problématique-là et c'est vraiment se dire comment est-ce qu'on fait pour traiter ce vide et comment est-ce qu'on fait pour trouver des solutions pour pouvoir augmenter la valeur de cet actif

Brice Boland 2:41 Et c'est lié à quoi le fait qu'il y ait des bâtiments qui appartiennent à des propriétaires donc on parle plutôt des bâtiments business ou c'est du retail ?

Pierre Colaiacovo 2:49 C'est surtout business effectivement, c'est plutôt la partie bureau tu vois donc aujourd'hui t'as raison il y a vraiment en fait c'est dû à quoi c'est ça ta question en fait c'est dû à un changement complet de paradigme de la manière dont on vit et dans le concept du bureau en fait aujourd'hui le bureau a changé aujourd'hui le lieu de travail le concept du lieu de travail a complètement changé tu vois qu'est-ce qui a changé

Brice Boland 3:11 à cause du Covid c'est les mentalités c'est le paradigme c'est la conjoncture c'est quoi qui a fait que ça a changé

Pierre Colaiacovo 3:15 c'est tout en fait c'est tout sauf dans une période très très courte qui fait qu'on est dans une réalité d'hyper-changement.

Pierre Colaiacovo 3:21 Tu vois, tu as raison, effectivement, le Covid, qu'est-ce qu'il a fait ? C'est qu'il a fait en sorte que le télétravail est devenu vraiment une norme et que les gens, aujourd'hui, ils ont envie de pouvoir être à la maison pour pouvoir produire, ce qui est fonctionnel, etc.

Pierre Colaiacovo 3:32 Mais les gens, ils ont besoin de plus. Ils ont toujours besoin de lieux pour pouvoir sociabiliser, pour pouvoir mieux produire, pour pouvoir vivre des expériences, pour pouvoir s'épanouir, tu vois. Et donc, tout ça doit aujourd'hui se retrouver dans un lieu de travail.

Pierre Colaiacovo 3:45 Et donc là, j'en reviens justement à cet exercice, mais vraiment as an experience, c'est vraiment office as an experience, c'est comment est-ce que tu fais du lieu de travail un lieu vraiment d'épanouissement personnel, un lieu dans lequel tu peux sociabiliser, tu peux vivre des expériences, tu peux avoir vraiment un mix d'usages qui te permettent de vivre ta journée comme tu veux la vivre tous les jours et au final, avoir envie de venir au bureau tous les jours ce qui donne de la performance aux entreprises de la performance d'assets pour les propriétaires

Pierre Colaiacovo 4:15 et crée vraiment un vrai win-win-win pour toutes les parties.

Brice Boland 4:18 Les propriétaires, c'est quoi ? C'est des institutions ? C'est des personnes physiques ?

Brice Boland 4:22 Oui.

Brice Boland 4:23 C'est quoi en général ?

Pierre Colaiacovo 4:24 Alors, tu as différentes typologies de propriétaires, c'est une bonne question.

Pierre Colaiacovo 4:27 Tu as des fonds, des fonds qui investissent dans différentes choses, dont de l'immobilier, qui eux font alors appel à des managers de fonds, des managers d'assets, pour pouvoir justement s'occuper au mieux de leurs biens.

Pierre Colaiacovo 4:42 C'est là finalement que nous, on intervient pour les aider sur une partie, c'est effectivement qu'est-ce qu'on fait avec le vide qui est là comment est-ce qu'on transforme ce vide en opportunité en repensant cela de manière plus expérientielle de manière plus créative et puis après bien sûr tu as des sociétés, des entreprises qui sont propriétaires de leurs biens donc là c'est une autre manière de voir les choses tu es plutôt face à des facility managers des property managers des asset managers qui eux vont vouloir valoriser leurs biens mais également

Pierre Colaiacovo 5:14 tout ça dans un format peut-être plus lié à l'entreprise en tant que tel tu as des propriétaires privés oui tout à fait qui ont investi dans l'immobilier et du coup c'est quoi

Brice Boland 5:22 votre proposition de valeur parce que finalement tu vas faire aussi le métier du facility manager imaginons un facility manager d'un bureau de 10 étages

Pierre Colaiacovo 5:30 il se rend compte qu'il n'a besoin

Brice Boland 5:31 que de sets et il a 3 vides ces 3 vides il pourrait lui-même aller faire l'effort ou le travail de se dire ok je vais aller incuber cette boîte-là je vais proposer à cette boîte-là je vais sous-louer ou je vais prendre une galerie d'art ne savent pas le faire ou ne le font pas. Pourquoi ils font appel à vous ?

Pierre Colaiacovo 5:46 Merci pour la question.

Pierre Colaiacovo 5:48 Ici, je crois que le métier de l'immobilier a encore été traité de manière très immobilière ces derniers temps.

Pierre Colaiacovo 5:56 Tu parles de quoi ?

Brice Boland 5:58 Du côté valorisation, occupation ?

Pierre Colaiacovo 6:00 Absolument. C'est peut-être un monde qui est d'abord axé très financier, ce qui est très important mais qui est peut-être très rigoureux dans la manière de mettre en œuvre les choses.

Pierre Colaiacovo 6:11 Quand tu parles aussi immobilier, se situe dans le mot immobilier, aussi le mot immobile.

Pierre Colaiacovo 6:17 Alors, ce n'est pas immobile, mais c'est un métier qui prend du temps à bouger.

Pierre Colaiacovo 6:21 Alors qu'aujourd'hui, on se retrouve dans une réalité d'hyperchangement.

Pierre Colaiacovo 6:24 Vraiment, tout bouge à une vitesse VV prime.

Pierre Colaiacovo 6:26 Les besoins des entreprises, qui sont les clients de l'immobilier, ils évoluent, ils changent.

Pierre Colaiacovo 6:31 Les entreprises ont besoin de beaucoup plus de flexibilité.

Pierre Colaiacovo 6:33 Aujourd'hui, c'est très compliqué de planifier à 10 ans, à 5 ans.

Pierre Colaiacovo 6:37 Aujourd'hui, il faut trouver des solutions à un an, à deux ans qui sont là.

Pierre Colaiacovo 6:41 Et surtout, il faut aujourd'hui amener plus de créativité et d'expérience dans les immeubles, dans la manière dont les immeubles sont opérés.

Pierre Colaiacovo 6:50 Et c'est là où finalement, le Facility, il a besoin d'un partenaire complémentaire.

Pierre Colaiacovo 6:54 Tout simplement, le Facility, le asset manager, il a besoin d'un partenaire complémentaire qui a justement ancré dans son ADN tout ce savoir-faire qui est une chaîne de compétences qui est unique, qu'ils n'ont pas actuellement, mais dont ils ont besoin aujourd'hui.

Pierre Colaiacovo 7:06 Et c'est là, finalement, que situe la pertinence de notre projet.

Pierre Colaiacovo 7:12 C'est vraiment venir avec une offre, d'abord pour l'immobilier, mais également pour les entreprises, qui est foncièrement créative et expérientielle.

Brice Boland 7:21 Est-ce que votre atout majeur, c'est justement le fait que tu ne viens pas spécialement de l'immobilier, ou vous ne venez pas de l'immobilier, vous venez d'autres types de segments, de secteurs, de types d'activités, et justement, ça met du brillant, du doré, et ça vous permet de repenser ça différemment ?

Pierre Colaiacovo 7:38 J'en suis persuadé.

Pierre Colaiacovo 7:39 Et c'est la manière dont finalement Respace a été conçu.

Pierre Colaiacovo 7:42 Tu vois, Respace, c'est un projet qui existe maintenant depuis deux ans et il est né d'abord d'un constat.

Pierre Colaiacovo 7:47 Effectivement, c'est qu'il y avait partout dans le monde, partout en Europe, partout dans toutes les grandes villes, du vide structurel qui s'installait.

Pierre Colaiacovo 7:54 Et ça, c'est dommage.

Brice Boland 7:55 C'est quoi le pourcentage de vide ?

Pierre Colaiacovo 7:57 Je crois que tu as de manière structurelle plus ou moins 10%, même un peu plus, du parc immobilier qui est vide.

Pierre Colaiacovo 8:04 tu vois et c'est énorme

Brice Boland 8:05 si on prend Bruxelles

Pierre Colaiacovo 8:06 il y a 1000 bâtiments il y a ouais 100 alors tu vois absolument après tu regardes bâtiment par bâtiment mais tu le regardes aussi à l'intérieur de bâtiment mais tu as raison c'est plus ou moins ça avec ça qu'on se retrouve et pour différentes raisons tu vois tu as des trucs qui sont en demande de permis tu as des trucs qui doivent être retravaillés au niveau technique mais tu as le droit

Brice Boland 8:25 de faire des trucs là où ils sont en cours de permis

Pierre Colaiacovo 8:27 ah mais bien sûr tu vois c'est un des moments où justement le bien coûte de l'argent à un propriétaire c'est un des moments où le bien n'est tout simplement pas mis en contact avec le marché alors que se trouvent là-dedans plein de projets qui souhaiteraient être en contact avec ces bâtiments

Brice Boland 8:43 c'est quoi c'est un bail plus court ?

Pierre Colaiacovo 8:46 alors là effectivement tu peux pas y aller en fait il y a plein de deals différents le deal n'est qu'un moyen pour pouvoir mettre en contact des biens avec des sociétés ou des organisations qui en ont besoin le deal tu peux avoir ce qui existe en Belgique ça peut être des occupations temporaires ça peut être des baux hybrides ça peut être des management contracts ça peut être des bouts classiques en fait tout existe mais ça c'est juste un moyen pour pouvoir connecter

Brice Boland 9:09 c'est un peu le format derrière mais ok

Pierre Colaiacovo 9:11 oui c'est du formatage mais pour pouvoir foncièrement connecter connecter des projets des organisations qui ont besoin parfois qui ont des besoins temporaires qui ont des besoins tu vois qui cherchent des réalités un peu plus efficaces en termes de pricing ou qui ont besoin d'expériences particulières donc tu vois j'en revenais au projet c'est-à-dire effectivement tu avais cette constatation de ce vide structurel et puis après cette constatation des nouveaux besoins qui émergeaient au niveau des entreprises et je te le résume de manière simple, c'est aujourd'hui il y a ce vrai truc

Pierre Colaiacovo 9:41 c'est comment faire en sorte que les employés ou que les personnes reviennent au bureau

Brice Boland 9:45 Vous partez du principe que les gens veulent travailler ou ne veulent plus travailler mais en tout cas ne veulent plus travailler au bureau

Pierre Colaiacovo 9:51 Alors moi je pars du principe que les gens ne veulent plus venir dans des lieux qui ne correspondent pas à ce dont ils ont besoin, d'accord ?

Brice Boland 9:57 Du coup c'était quoi la barrière ?

Brice Boland 9:59 C'est que ça coûtait tellement cher de tout refaire et tout transformer ou alors c'est que les gens ou les entreprises n'ont pas transformé

Pierre Colaiacovo 10:07 c'est plutôt que l'immobilier n'a pas planifié cet hyper changement et n'a pas peut-être toute cette chaîne de compétences pour pouvoir aller imaginer, développer et opérer des bureaux comme des hôtels quasi, tu vois c'est vraiment ça plein de services, plein d'expériences plein d'usages, tu vois

Brice Boland 10:22 ça coûte cher quand même

Pierre Colaiacovo 10:23 ou alors tu fais un trade-off entre

Brice Boland 10:27 oui ça coûte cher cet investissement mais en fait les gens travaillent mieux et plus

Pierre Colaiacovo 10:30 bien sûr tu peux le voir comme ça, effectivement, c'est un complément d'investissement, mais qui est aujourd'hui nécessaire pour pouvoir créer de la performance d'entreprises complémentaires, la profitabilité, ça c'est pour des entreprises qui sont dans des réalités de profitabilité, ou tout simplement de reconnecter, de rematcher des gens avec les bureaux, tu vois, et c'est donner envie aux gens de revenir. Aujourd'hui, je le répète,

Brice Boland 10:53 tu vois... Tu te considères un peu comme le baby-foot 2.0, en fait.

Pierre Colaiacovo 10:55 Mais oui, mais non, mais tu vois, c'est toi et moi, tu vois, on a besoin de lieux aujourd'hui qui nous inspirent, on a besoin de lieux dans lequel tu as du service, on a besoin des lieux dans lesquels tu peux faire plein de choses dans ta journée, où tu peux aller faire un peu de sport à midi, où tu peux prendre un bon café et faire un endroit où tu peux faire un bon meeting, où tu développes une bonne idée. Tout ça, ça doit être possible et ça doit

Pierre Colaiacovo 11:21 être vraiment favorisé par ton lieu de travail.

Pierre Colaiacovo 11:23 Et favorisé par ton lieu de travail, ce n'est pas uniquement le lieu en tant que tel, d'un manière dont il a été pensé, mais c'est aussi la manière dont il est opéré.

Pierre Colaiacovo 11:29 Et tu vois, c'est pour ça que je fais la comparaison avec l'hôtel, c'est une manière d'opérer des espaces

Brice Boland 11:33 C'est quoi la différence avec le secteur de l'hospitalité et la différence avec des Google qui ont déjà mis ça en place il y a des années avec du servicing, des espaces de créativité des couleurs des nap rooms c'est quoi la différence entre ces deux éléments et ce que vous vous avez mis en place

Pierre Colaiacovo 11:51 Aujourd'hui tout se merge tu vois Google c'est une société qui est extrêmement innovative, tu vois qu'elle a proposé ça à ses employés il y a 20 ans tu vois, et qui permettaient, il y avait une justesse qui était là-dedans tu vois, mais qu'ils ont implémenté dans leur segment, tu vois, aujourd'hui et l'hospitality, ça c'est effectivement un savoir-faire qui existe depuis des années et qui est extrêmement en vente. Aujourd'hui, c'est comment est-ce que tu fais pour reprendre peut-être ces deux, ça peut être deux inspirations d'accord, et les remettre, tu vois

Pierre Colaiacovo 12:21 il a proposé à la majorité aujourd'hui, moi j'en suis persuadé, les bureaux d'aujourd'hui, doivent être des bureaux qui sont pleins d'expérience, qui permettent des opportunités de sociabilisation à tout niveau. Aujourd'hui, tu vois, une des maladies de ce siècle, c'est le fait qu'on soit tous seuls, tu vois, qu'on se sente seul. Aujourd'hui, un bureau doit être un lieu où on peut se retrouver, se reconnecter. Surtout qu'on passe

Brice Boland 12:47 plus de temps au bureau avec nos collègues, avec nos familles et nos amis. Donc, effectivement,

Pierre Colaiacovo 12:51 ça a plus de sens. Ça a plus de sens. Et pourquoi pas donner aux employés, justement, tous ces éléments qui donne t'envie de revenir qui donne t'envie de sociabiliser de se sentir bien pour pouvoir ensuite avoir envie de venir et puis après contribuer c'est le truc moi j'adore le télétravail mais le télétravail il doit faire partie je crois d'un mix de choses parce que tu vois quand tu te retrouves ensemble avec tes collègues dans un environnement qui permet justement le travail ensemble c'est là que les grandes idées sortent

Pierre Colaiacovo 13:20 c'est là que les bonnes décisions se passent réellement et pour ça je veux dire t'as besoin du niveau de service qui va non là où t'as raison

Brice Boland 13:26 c'est que le télétravail ne doit pas être l'escape du fait que ton bureau est pourri, c'est d'être on top off de flexibilité

Pierre Colaiacovo 13:33 absolument et tout ça se conjugue aujourd'hui tout ça est possible tu vois et tu me parlais de effectivement qu'est-ce que ça coûte, est-ce que c'est un investissement dingue non, tu vois aujourd'hui moi j'ai une approche qui est très pragmatique, très événementielle tu vois, où je me dis ok je suis vraiment, je ne pousse pas un produit c'est vraiment, je me base sur une analyse de qu'est-ce que le bâtiment permet ? Qu'est-ce que la société a besoin ? Et puis après, comment est-ce qu'on rentre ça dans un budget qui est

Pierre Colaiacovo 14:01 pragmatique pour pouvoir permettre ça de manière très efficace, rapide, pragmatique et vraiment avec du résultat derrière ?

Brice Boland 14:07 Il y a peut-être deux réponses différentes entre le prisme. C'est quoi le début de l'expertise et du service de Respace ?

Brice Boland 14:13 Et c'est quoi la fin ? C'est quoi l'extrême ?

Brice Boland 14:16 Et c'est quoi toi ? Parce que toi, tu as peut-être encore plus de créativité et tu as peut-être encore moins de limites. Moi, j'entends le côté Office Management, Respacing d'Office, co-working co-working space ou redesign peut-être juste des meeting rooms parce qu'on peut peut-être aussi juste venir pour des meeting rooms il y a un côté événementiel donc even the news et il y a un côté encore que j'avais déliquidité de services je ne sais pas trop ce que tu mets dedans si c'est un peu le pourpourri entre guillemets

Brice Boland 14:39 où tu mets tout le reste et puis il y a un côté design and build où ça commence et où ça termine

Pierre Colaiacovo 14:44 d'accord je comprends merci pour la question je crois que déjà dans un bureau aujourd'hui un bureau juste avec un open space ou juste avec des bureaux et bien en fait aujourd'hui ça ne suffit pas d'accord qu'aujourd'hui, un lieu de travail, que ce soit un lieu de travail e-space ou un lieu de travail qu'on va retravailler pour une entreprise, doit permettre un mix d'usages. Et donc, effectivement, il doit y avoir un minimum, ça s'appelle des amenities ou de choses où tu peux vraiment travailler.

Pierre Colaiacovo 15:07 Un, des bureaux, bien sûr, mais des bureaux qui sont, on va dire, des bureaux qui sont customisés, qui sont flexibles et qui sont vraiment justes par rapport aux besoins des entreprises.

Pierre Colaiacovo 15:17 Donc ça, c'est un.

Pierre Colaiacovo 15:18 Et avec un niveau de service qui est là. Deux, c'est des salles de meeting qui sont opérées et qui permettent vraiment, à travers la manière dont elles sont designées et dont elles sont opérées, vraiment la bonne réunion.

Pierre Colaiacovo 15:30 Trois, je viens du monde de l'événementiel.

Pierre Colaiacovo 15:32 Je crois que tu vois, aujourd'hui, tu as beaucoup de bureaux qui permettent des espaces où tu peux passer des messages de manière confortable et optimale.

Pierre Colaiacovo 15:41 Tu vois, un lieu où tu peux faire des événements est important pour pouvoir passer des messages, mais aussi pour pouvoir permettre la sociabilisation et le vivre ensemble à travers des événements.

Brice Boland 15:50 Toi tu penses que le message ou l'ADN ou la culture passe plus par l'expérience que par le message en tant que tel ?

Pierre Colaiacovo 15:56 En fait c'est l'ajout, c'est l'overlap tu dois vraiment avoir tout ça qui se joint et puis après toutes les expériences food doivent faire partie inhérente de ton espace de travail c'est l'exemple de la machine à café donc en gros dans chaque bureau dans le passé t'as ta, c'est ton droit de la machine à café la machine à café c'est un moment où tu peux parler de manière plus détendue à ton collègue de manière différente et où, finalement, le business se passe, les idées se passent, etc.

Pierre Colaiacovo 16:22 Aujourd'hui, la machine à café...

Brice Boland 16:23 Comme émission très belle de cette série-là, où tu avais la caméra dans la machine à café.

Pierre Colaiacovo 16:26 Alors, bien sûr, tout à fait.

Brice Boland 16:28 En vrai, tout se passait là.

Pierre Colaiacovo 16:30 Bien sûr, ou le moment club.

Pierre Colaiacovo 16:31 Tu vois ce que je veux dire ?

Pierre Colaiacovo 16:31 Le moment de la machine à café, aujourd'hui, peut être sublimé, peut tout simplement être...

Pierre Colaiacovo 16:36 peut donner plus envie à travers, tout simplement, en proposant un specialty coffee ou un super matcha, tu vois, en plus de ce qui est là.

Pierre Colaiacovo 16:42 Et puis après, pourquoi pas, je ne sais pas, moi, tous les matins, de proposer un barista qui soit là pour justement venir donner envie à tout le monde de passer ce petit moment au café déjà de venir de chez soi pour pouvoir le faire ça pour moi c'est le minimum en termes d'expérience dans un bâtiment

Brice Boland 16:59 comment tu calcules ce modèle

Pierre Colaiacovo 17:02 en fonction du coût

Brice Boland 17:04 il faut valoriser quand même un coût et du ROI derrière donc typiquement là tu me dis ok un barista je sais pas comment ça coûte il va venir pour la journée 1000 balles de facturation peut-être un peu plus

Pierre Colaiacovo 17:15 ou un peu moins Ou un peu moins, ça dépend du barista, s'il a deux bras.

Brice Boland 17:20 Et finalement, le héroïque que ça a derrière.

Pierre Colaiacovo 17:24 Je vais te donner peut-être deux stats et deux exemples.

Pierre Colaiacovo 17:26 La première state, c'est une state plutôt générale.

Pierre Colaiacovo 17:29 Aujourd'hui, je crois qu'il y a une étude qui est sortie qui dit que le niveau d'engagement des employés est au plus bas.

Pierre Colaiacovo 17:35 On est vraiment sur un niveau d'engagement qui est au plus bas.

Pierre Colaiacovo 17:37 Si tu augmentes ce niveau d'engagement de quelques pourcents, en fait, ta performance d'entreprise va augmenter de plus de 20% et ta profitabilité va également augmenter donc en fait ce sont des si tu arrives à rajouter des petits éléments dans ta entreprise qui font que l'engagement augmente et bien directement ta performance d'entreprise ta profitabilité va augmenter et je trouve que ça c'est un c'est un métrique qui est extrêmement fort et qui est facile à mettre en place donc tu vois

Brice Boland 18:03 je crois là c'est atteint mais faisons un un real case je suis patron de boîte on est une centaine de collaborateurs j'ai 80% qui est en télétravail on a mis ça sur du 2 jours semaine ou trois jours semaine peu importe et moi je te dis voilà moi j'aimerais bosser sur l'engagement ok

Pierre Colaiacovo 18:18 je te donne un exemple hyper simple et je te parle par exemple de la partie food d'accord donc ce qu'un client international nous a demandé aujourd'hui c'est justement il veut afin de donner envie à ses employés de revenir au boulot il voulait recréer des sortes d'after work tu vois donc c'était se dire je voudrais que le mercredi soir et le jeudi soir les gens puissent se retrouver dans un format un peu plus cool néanmoins j'ai pas un budget pour pouvoir créer une nouvelle cantine ou quelque chose,

Pierre Colaiacovo 18:45 qu'est-ce que tu peux me proposer ?

Pierre Colaiacovo 18:46 J'ai travaillé avec Julien, mon collaborateur sur la partie food experience, et en fait, on s'est dit ce qu'on va faire, c'est qu'on va mettre en place un cart.

Pierre Colaiacovo 18:52 Tu vois, donc un cart, c'est quelque chose qui est très événementiel, d'accord ? C'est un petit cart qu'on va vraiment mettre dans un des espaces de l'entreprise tous les mercredis et tous les jeudis avec un roll-up, avec des informations qui viennent dans l'ascenseur, des informations aussi qui sont données par email, etc.

Pierre Colaiacovo 19:09 pour créer un moment dédié pour cet effort work. Et qu'est-ce qu'on il fait dans ce carton, on fait un moment où on fait des cocktails, des bières, alcoolisées, pas localisées. Ça, ça va coûter 100 000 euros. 100 000 euros sur l'année.

Pierre Colaiacovo 19:20 C'est vraiment sur l'année.

Pierre Colaiacovo 19:22 Et en gros, ce truc-là, ça va donner un ROI.

Pierre Colaiacovo 19:24 En termes d'engagement, ça va fonctionner à donf. Tu ne vas pas construire une nouvelle cuisine, tu ne vas pas repenser à faire du capex dans ton entreprise. C'est quelque chose d'extrêmement flexible que tu peux vraiment retravailler au fur et à mesure. Et donc là-dedans, directement, ton entreprise, elle va gagner en termes d'engagement et elle va mieux

Brice Boland 19:40 performer. Donc on va dire qu'on est plus ou moins à 9000 balles par mois pour un investissement, faire venir les gens tu cross-selles ça avec du marketing, de la communication, avec certains messages et selon toi ça c'est la manière où les gens vont être plus motivés, réengagés, etc.

Pierre Colaiacovo 19:56 Alors pour ce cas précis c'était le cas du cartes, donc effectivement en termes de décharge, ça va vraiment créer de l'engagement complémentaire et tout ça dans un panier d'investissement sur une année extrêmement enfin tu vois raisonnable d'accord et moi effectivement derrière moi j'en suis convaincu effectivement le ROI il va être il va être super important

Brice Boland 20:20 comment tu adaptes le produit parce que ou comment ça se passe en général moi je viens avec un fait ou un problème

Pierre Colaiacovo 20:26 ou alors

Brice Boland 20:27 je pense que j'ai pas de problème mais j'ai quand même envie de te voir parce que t'es sympa et je t'explique voilà moi ma boîte elle est comme ci comme ça et toi tu viens avec des trucs un peu plug and play ou alors il y a des réels échanges vous avez un pôle de R&D vous avez d'autres boîtes à côté et je rajoute un truc Est-ce que c'est valable pour des petites boîtes de 5 personnes jusqu'à des boîtes de 15 000 personnes ?

Pierre Colaiacovo 20:44 On va partir d'un besoin et chaque organisation et chaque propriétaire, chaque organisation, chaque société a des besoins qui sont uniques.

Pierre Colaiacovo 20:54 Et donc, moi, ça ne va que être du custom.

Pierre Colaiacovo 20:57 Ça, c'est sûr et certain parce que je vais vouloir répondre de manière spécifique aux besoins de cette entreprise.

Pierre Colaiacovo 21:02 Moi, je vais avoir un panier de solutions qui va être déclinable sur des solutions HR qui sont liées au bureau, qui sont des solutions marketing, communication à travers de l'événementiel et de mort.

Pierre Colaiacovo 21:13 Tu vois, donc ça, c'est le point de départ.

Pierre Colaiacovo 21:16 Effectivement, en amont, moi, bien sûr, j'ai fait beaucoup de R&D, d'accord, qui me permet justement de mettre en place de manière extrêmement rapide un cartes avec des cocktails, etc.

Pierre Colaiacovo 21:25 C'est déjà là, tu vois, j'ai un savoir-faire en termes de développement de lieux pour du bureau, donc avec tout un panier de compétences et des prestataires et des personnes qui travaillent avec nous pour pouvoir délivrer des solutions de manière extrêmement rapide, professionnelle.

Pierre Colaiacovo 21:42 Et puis après, j'ai des équipes d'architectes, de graphistes, d'architectes d'intérieur, de producteurs, d'opérateurs qui sont toutes là, qui font partie du projet pour pouvoir être là et proposer des solutions qui sont bien évidemment business.

Brice Boland 21:58 Mais du coup, toi tes interlocuteurs, c'est du Facility, du HR, c'est du C-Level. Comment tu fais pour justement driver ça en fonction ?

Brice Boland 22:06 Et on parlait de hyper changement.

Brice Boland 22:07 Donc, effectivement, le marché change tellement.

Brice Boland 22:09 Mais vu que ça hyper change, comment est-ce que vous, quand vous proposez quelque chose, tu sais adapter le produit plus tard ?

Pierre Colaiacovo 22:13 Oui, je crois que tu avais effectivement la typologie.

Pierre Colaiacovo 22:16 Et comment est-ce que j'adapte plus tard ?

Pierre Colaiacovo 22:16 Donc, effectivement, je crois que finalement, nous, on est habitué à accompagner le changement.

Pierre Colaiacovo 22:22 C'est vraiment...

Pierre Colaiacovo 22:23 Et le changement, en fait, c'est quelque chose qu'on embrasse, tu vois.

Pierre Colaiacovo 22:27 Et aujourd'hui, une typologie de société qu'on va aider, c'est la société qui scale.

Pierre Colaiacovo 22:33 Tu vois, la société qui scale, c'est la société qui...

Pierre Colaiacovo 22:36 je ne sais pas, sont à 20 aujourd'hui et qui seront à 100 dans un an, même pas.

Pierre Colaiacovo 22:40 Elles doivent se concentrer sur leur croissance, sur leur chiffre d'affaires, sur délivrer les besoins de nos clients.

Brice Boland 22:48 Et donc derrière, flexibilité, agilité par rapport à leurs besoins.

Pierre Colaiacovo 22:50 Absolument. Et derrière, en fait, ils ont besoin de partenaires, parce que nous, on se positionne comme partenaires, qui sont capables de délivrer tout le backbone, on va dire, opérationnel, structurel, qui est nécessaire pour qu'ils puissent continuer à engager, pour qu'ils puissent avoir un back-office qui fonctionne, etc.

Pierre Colaiacovo 23:03 Et continuer à délivrer.

Pierre Colaiacovo 23:04 tu vois nous on est là on est là et sur du custom fit il faut qu'on comprenne le branding de la boîte où ils veulent aller, quelles sont leurs couleurs t'as parlé de couleurs mais aussi quel est leur ADN d'entreprise il y en a qui sont plus pirates il y en a qui sont plus hyper business machin et donc ça il faut qu'on trouve des lieux qui sont adaptés au fait de scaler etc et là où se trouve le mismatch aujourd'hui avec certaines immobilières c'est que les immobilières elles elles veulent voir

Pierre Colaiacovo 23:34 à long terme, tu vois, le propos des comptes à long terme, etc.

Pierre Colaiacovo 23:36 Donc, finalement, nous, on vient avec à la fois des solutions qui sont flexibles, mais surtout qui sont sur mesure et d'accompagnement à multicouches, tu vois, parce que ce n'est pas uniquement donner des espaces, tu vois, c'est qu'on vient donner du service et de l'opération en continu.

Pierre Colaiacovo 23:49 Et ce qu'on fait aussi avec ces boîtes, souvent, c'est qu'on va s'intégrer au niveau business. Je te donne un exemple, c'est une société que j'adore, tu vois, c'est Wonka AI. Wonka AI, c'est deux fondateurs, d'abord, c'est Cédric et Antoine, tu connais Antoine, il y a Cédric aussi, ils ont en dessous de 30 ans aujourd'hui ils sont bientôt à 50 moi je les ai rencontrés il y a un an je voyais qu'ils donnaient de la performance aux entreprises à travers vraiment des programmes AI dans les entreprises

Pierre Colaiacovo 24:11 ils sont en train de scaler on les accompagne en tant qu'équipe à tous les niveaux

Brice Boland 24:17 c'est quoi la limite ?

Brice Boland 24:18 c'est tous les ans qu'ils devraient peut-être changer ou rechifter ou alors tous les mois ou toutes les semaines c'est quoi la limite ?

Pierre Colaiacovo 24:26 il n'y a pas de limite, aujourd'hui je crois qu'il faut embrasser le changement on est dans un vrai changement tu vois et les boîtes aujourd'hui

Brice Boland 24:31 si chaque semaine ils te disent voilà en fait on est passé de 50 à 60 puis de 60 à 70 bien sûr

Pierre Colaiacovo 24:34 on va trouver des solutions

Brice Boland 24:35 on va de nouveau te le faire déménager on va ramener ci on va ramener ça

Pierre Colaiacovo 24:38 il faut trouver des solutions pour nos clients tu vois ce que je veux dire

Brice Boland 24:41 c'est quoi le deal vous avez un contract management avec eux sur l'année

Pierre Colaiacovo 24:44 oui

Brice Boland 24:45 pour trouver des solutions

Pierre Colaiacovo 24:46 alors c'est clair eux c'est la raison pour laquelle ils sont avec nous tu vois c'est qu'ils savent qu'on est là pour eux tu vois ils savent qu'on est là pour eux et nous on va trouver des solutions que ce soit et c'est pour ça que justement nous on travaille pas uniquement sur des lieux propres et des produits c'est qu'on va aller chercher sourcer des lieux aussi pour eux et là ce sera pas uniquement sur du bureau parce que si on est dans le truc bureau avec le nombre de personnes

Pierre Colaiacovo 25:03 mais c'est aussi au même cas aujourd'hui Cédric et Antoine eux c'est aussi de se dire ils veulent faire des grands événements des grandes conférences pour justement parler de l'EI faire en sorte que la communauté se retrouve etc et d'être ceux qui drive ça tu vois ben moi je vais les accompagner avec des capacités de conférence qui sont next level tu vois avec des énormes écrans LED avec des capacités d'événementiel.

Brice Boland 25:25 C'est vous ou c'est une autre boîte à côté ?

Pierre Colaiacovo 25:26 Non, bien sûr, c'est nous.

Pierre Colaiacovo 25:27 C'est nous aussi, tu vois.

Pierre Colaiacovo 25:28 Donc, tu vois, ça, c'est Respace.

Pierre Colaiacovo 25:30 En fait, Respace, tu avais posé cette question et je n'y ai pas répondu.

Pierre Colaiacovo 25:34 C'était, comment est-ce que c'est né ?

Pierre Colaiacovo 25:35 Donc, je t'ai dit la constatation effectivement des mètres carrés qui sont, voilà, c'est dommage.

Pierre Colaiacovo 25:39 Mais aussi, tu vois, c'est aussi cette compréhension que le milieu de l'immobilier avait besoin d'expérience.

Pierre Colaiacovo 25:45 Et donc, on a créé Respace avec mes deux cofondateurs qui sont les fondateurs d'une boîte qui s'appelle Proforce International qui est spécialisé et qui depuis 40 ans presque 40 ans oeuvre dans la création et la production d'événements incroyables tu vois et donc on a cette capacité qui est internalisée de pouvoir justement délivrer des événements mais d'une force créative et de production vraiment incroyable et ça on veut aussi le proposer et on le propose à nos clients tu vois de manière simple et ça c'est nos clients au bureau. Après une fois que tu as

Pierre Colaiacovo 26:16 des salles d'événements dans tes bureaux ce que tu fais aussi c'est que tu proposes à plein d'autres boîtes de venir utiliser ces espaces.

Pierre Colaiacovo 26:23 Donc ça, c'est un autre pan du business de Respace, c'est qu'on ouvre des nouvelles salles d'événements.

Brice Boland 26:28 Donc ça, ça te permet d'optimiser, d'augmenter le taux de pénétration, le taux d'occupation, de shifter ça comme il faut, de complémentariser les choses ?

Pierre Colaiacovo 26:35 Alors oui, effectivement, les deux vont ensemble, bien sûr.

Pierre Colaiacovo 26:38 Tu vois, les utilisateurs événementiels vont se connecter avec les utilisateurs bureaux et surtout, effectivement, nous, quand tu es dans de l'immobilier, c'est ton pourcentage d'usage, et après ta satisfaction client qui va être un de tes KPIs principaux et donc effectivement un lieu d'événement ça ne s'opère pas comme un lieu comme un bureau pour pouvoir avoir un pourcentage d'usage qui est vraiment bon il faut en permanence aller chercher plein d'acteurs complémentaires et donc là on a aujourd'hui des clients incroyables on a encore OpenAI qui vient faire une petite conférence

Pierre Colaiacovo 27:12 dans deux jours qui est un returning client on a Uber, on a Atos on a des clients incroyables qui sont là et puis après tu parlais aussi du scale des entreprises donc tu as effectivement des entreprises qui scalent de 20 à 100 etc mais aujourd'hui tu as des très grosses boîtes internationales qui nous consultent pour nous dire ben voilà on a eu l'instruction de headquarters mondial back to work on doit déplacer maintenant dans 3 mois on a besoin de pouvoir intégrer 200 employés en plus et dans un an et demi

Pierre Colaiacovo 27:39 il faut qu'on revoie nos bureaux ça c'est des énormes changements auxquels tu vois ces entreprises sont confrontées et qui doivent aller vite et ils ont besoin de partenaires comme Respace pour pouvoir délivrer ça

Brice Boland 27:49 ok vu qu'il n'y a pas d'organisme mondial qui régule l'immobilier c'est un peu des deals c'est un peu des discussions comment est-ce que vous vous êtes organisé par rapport aux villes aux municipalités aux arrondissements aux espaces comment est-ce que t'es au courant et toi finalement ce qui t'intéresse c'est de payer le moins cher possible donc il y a peut-être des coûts structurels ascenseur, électricité parce que finalement c'est pas occupé et c'est un gros coût c'est quoi le modèle derrière ?

Pierre Colaiacovo 28:13 donc ici t'as parlé de deux choses différentes mais effectivement c'est vachement intéressant tu vois mais tu touches à quelque chose de très intéressant c'est finalement un bâtiment ça a plein de stakeholders différents j'ai parlé utilisateurs tu vois qui était toute la partie finalement qui m'intéresse le plus c'est comment connecter ces utilisateurs et comment driver des solutions pour que ça fonctionne mais donc effectivement la gestion d'un bâtiment multiple stakeholders donc effectivement toute la partie technique alors sur la partie technique moi j'ai internalisé effectivement des capacités techniques qui me permettent

Pierre Colaiacovo 28:45 justement, de faire face et de checker toute la partie sécurité, maintenance, les ascenseurs, les parkings, tu vois, tout ce qui va avec.

Pierre Colaiacovo 28:57 Donc ça, j'analyse, et parfois aussi, j'ai des partenaires, justement, qui sont des property managers, des facilities, dont eux, c'est leur core business, tu vois, et donc je vais travailler avec eux pour faire en sorte que ça fonctionne.

Pierre Colaiacovo 29:09 C'est en fonction, finalement, de la typologie du bâtiment, du deal que j'ai, de la volonté, finalement, du propriétaire, Moi, j'adapte mon programme, ma solution en fonction d'eux.

Pierre Colaiacovo 29:20 Et puis après, tu as tout ce qui est les relations avec les villes et les municipalités.

Pierre Colaiacovo 29:25 Mais là, c'est super important.

Pierre Colaiacovo 29:26 C'est un des stakeholders les plus importants d'un abattement.

Pierre Colaiacovo 29:31 On a parlé du propriétaire en tant que tel.

Pierre Colaiacovo 29:33 Lui, effectivement, doit entretenir des bonnes relations avec les municipalités.

Pierre Colaiacovo 29:38 Et puis elles ont aussi, il y a des lois qui sont là en termes de permis, tout ça.

Pierre Colaiacovo 29:44 Donc là, effectivement, j'ai une équipe légale qui travaille là-dessus pour pouvoir vraiment faire patte blanche par rapport à ça et surtout travailler avec elle pour pouvoir aussi...

Pierre Colaiacovo 29:53 Tu sais, Respace, c'est vraiment créer de la vie dans des bâtiments qui sont sous-occupés.

Pierre Colaiacovo 29:58 En fait, elle aussi, il y a un win qui est là-dedans.

Pierre Colaiacovo 30:00 Quand tu mets de la vie dans des bâtiments, ça diminue le sentiment d'insécurité, ça augmente les possibilités de connexion au sein de la ville et ça augmente le bien-être global dans les villes et dans les quartiers.

Brice Boland 30:13 finalement il y a seulement des clusters il y a seulement des bâtiments qui sont plus traditionnels que d'autres t'as peut-être des anecdotes, des histoires les lieux d'exception ou les lieux où tu t'es dit ok ça c'est vraiment boring mais t'as réussi à en faire quelque chose de fou je sais pas une cave qui devient un espace de coworking incroyable ou un château est-ce que t'as 2-3 petites anecdotes où vous avez réussi à shifter le mindset et shifter le truc qui t'occupait à mourir

Pierre Colaiacovo 30:40 ok ok ok je t'en donne 2 et le premier, peut-être que tu vas trouver ça boring mais en fait ça ne l'est pas du tout en tout cas je le trouve, c'est vraiment ce bâtiment qu'on opère dans le quartier européen donc on a vraiment ce bâtiment qui s'appelle le Respace European Quarter qui est situé à l'angle entre la rue Béliard et la rue de Trèves ce bâtiment c'est un bâtiment de l'architecte Philippe Samyn qui est incroyable dans sa localisation et dans ce qu'il est 7 étages plus 3 étages de parking

Pierre Colaiacovo 31:05 ce bâtiment était vide depuis quelques années, aujourd'hui on l'opère pour le compte d'un propriétaire et on a fait un lieu de vie de dingue. Ce bâtiment est passé de zéro utilisateur à aujourd'hui entre 500 et 1000 utilisateurs tous les jours avec un projet un véritable business center au 7ème et 6ème étage on a fait un centre de conférence avec une splendide salle d'événements qui peut accueillir jusqu'à plus de 150 personnes et 8 salles de meeting dans lesquelles on a vraiment transformé à travers un takeover artistique

Pierre Colaiacovo 31:34 chaque salle en fait c'est un artiste sélectionné qui fait son takeover et qui permet justement aux visiteurs d'utiliser les salles de meeting 5, 4, 3, 2, 1 c'est des étages de bureaux de bureaux flexibles dans lesquels tu as aussi des studios de podcast ce genre de choses donc vraiment un truc incroyable et puis après roue de chaussée le Sun Coworking Café c'est un café de dingue dans lequel tu vois les gens échangent dans lesquels les gens travaillent et donc aujourd'hui j'y étais encore avant de venir ici

Pierre Colaiacovo 32:02 tu avais Politico qui faisait un événement c'était génial il y avait plein de monde tu avais plein de gens dans le café tu avais des podcasts qui étaient en cours ce lieu vit de dingue et pour moi tu vois ça c'est un hub de coworking ouais sauf que t'as raison mais t'imagines c'est un takeover complet d'un building tu vois et avec quoi l'avant ou pourquoi est-ce qu'il était inoccupé il était inoccupé parce qu'aujourd'hui tu vois c'était une transaction qui a eu lieu qui a fait que tu vois le propriétaire

Pierre Colaiacovo 32:29 d'avant avait vidé en amont et puis aujourd'hui c'est des demandes de permis qui sont là et donc tu vois une réflexion

Brice Boland 32:35 c'est un an, deux ans, trois ans

Pierre Colaiacovo 32:37 alors là on est sur deux, trois ans d'accord Et puis après, c'est aussi une réflexion sur qu'est-ce que ce bien pourrait être demain également.

Pierre Colaiacovo 32:44 Tu vois, c'est des idées qui sont là.

Pierre Colaiacovo 32:47 Et donc, ça, c'est vraiment une histoire, je trouve, qui n'est pas simple.

Pierre Colaiacovo 32:52 En fait, c'est 6 000, 7 000 mètres carrés qui sont là et qui sont aujourd'hui retransformés en vie.

Pierre Colaiacovo 32:56 Et ça, c'est assez formidable.

Pierre Colaiacovo 32:57 Peut-être de manière un peu plus...

Brice Boland 32:58 Ce n'est pas du tout boring.

Pierre Colaiacovo 32:59 Non, et peut-être de manière un peu plus funky.

Brice Boland 33:00 Du coup, le deuxième est encore mieux.

Pierre Colaiacovo 33:01 Je ne sais pas.

Pierre Colaiacovo 33:02 C'est peut-être une typologie différente.

Pierre Colaiacovo 33:04 Donc, on est AXL, de nouveau dans la région de Bruxelles capitale.

Pierre Colaiacovo 33:11 AXL, c'était en fait l'ancien conservatoire royal de Belgique qui était dédié à l'art de la parole, qui a été revendu par la Fédération Unie Bruxelles il y a de nombreuses années.

Pierre Colaiacovo 33:22 Le propriétaire, c'est le groupe Mix qui est derrière et eux veulent en faire un hôtel assez sympa.

Pierre Colaiacovo 33:28 Ça va arriver bientôt, ils l'ont annoncé il n'y a pas longtemps.

Pierre Colaiacovo 33:30 donc eux ont racheté ça et ils se sont retrouvés avec ce bâtiment vide, alors ce bâtiment en fait il proposait deux types d'opportunités une première opportunité c'était à différents étages donc c'est 6000m² à nouveau à différents étages c'était assez brut, assez rough donc là j'en ai fait avec mon associé Célestin Freinet des ateliers d'artistes qui eux ont besoin finalement de lieux pour pouvoir créer et exposer et puis après

Brice Boland 33:59 Donc eux viennent là, ils ne payent pas ?

Pierre Colaiacovo 34:02 Alors voilà, c'est plutôt sous une ASBL qu'on a montée avec Célestin.

Pierre Colaiacovo 34:07 Donc en gros, c'est des tout petits loyers.

Pierre Colaiacovo 34:08 Et en fait, l'objectif de cette ASBL, c'est justement de lutter contre le sans-abrisme artistique.

Pierre Colaiacovo 34:13 Aujourd'hui, les artistes, il faut les soutenir, il faut leur proposer des lieux, des lieux de vie, des lieux d'expo, etc.

Brice Boland 34:19 C'est comme on l'expliquait, donc c'est Push.

Pierre Colaiacovo 34:21 Ouais, Push est un super exemple.

Pierre Colaiacovo 34:23 Push à Paris, d'accord.

Pierre Colaiacovo 34:25 Et donc, effectivement, ici, à Bruxelles, tu as aussi quelques associations qui sont extrêmement positives et qui permettent ça.

Pierre Colaiacovo 34:32 Young Open Artists en est une.

Pierre Colaiacovo 34:34 Donc, des établissements d'artistes.

Pierre Colaiacovo 34:35 Mais ce qu'on a fait avec Respace, c'est qu'on est venu aussi sublimer cet endroit parce que cet endroit, en fait, disposait de lieux événementiels du passé de dingue.

Pierre Colaiacovo 34:42 Tu vois, donc, une salle de spectacle côté rue de Stassart et une deuxième salle à l'arrière rue du Berger qui permettait de développer des événements de dingue.

Pierre Colaiacovo 34:52 Donc, on y a fait des événements corporés, comme on sait le faire.

Pierre Colaiacovo 34:55 pour différentes entreprises, mais un peu plus funky.

Pierre Colaiacovo 34:57 Mais également, des dîners d'exception.

Pierre Colaiacovo 34:59 Tu te rappelles, on a fait le Place Table ensemble sur place.

Pierre Colaiacovo 35:02 On a fait des dîners un peu plus techno aussi, qui étaient là.

Pierre Colaiacovo 35:05 Et puis après, on a invité aussi pendant toute l'année passée, The Bridge Theatre.

Pierre Colaiacovo 35:09 The Bridge Theatre, c'est une troupe de théâtre.

Pierre Colaiacovo 35:11 Enfin, pas une troupe de théâtre, c'est un projet de théâtre anglophone à Bruxelles.

Pierre Colaiacovo 35:16 Et donc là, franchement, ce qu'ils ont fait, c'était que tu avais l'impression d'être à Broadway, dans un re-space, parce qu'en gros, c'était une comédie musicale de dingue, qui était là et donc en gros c'était de nouveau ce lieu avec pour vocation où allait être vide et allait être vraiment voilà il y aurait eu des problèmes de sécurité des problèmes de maintenance etc qui étaient là, là on l'a repris et on a fait on y a créé de la valeur

Brice Boland 35:37 ça tu souloues au propriétaire ?

Pierre Colaiacovo 35:40 alors oui tout à fait donc moi j'ai un contrat avec le propriétaire en lui disant ben voilà je m'en occupe et donc j'ai un deal particulier avec lui et puis après

Brice Boland 35:47 tu fais de mon anniversaire à un théâtre

Pierre Colaiacovo 35:50 à une conférence ? alors en fonction des permis en vigueur et tout ce qui est possible bien évidemment et de la manière dont je l'aménage mais oui oui tout à fait c'est ça le but et donc là effectivement c'était créatif et donc là le lieu permettait effectivement de l'expérientiel de l'événementiel un peu plus poussé c'était vraiment sympa

Brice Boland 36:07 ok j'ai un petit jeu pour toi

Pierre Colaiacovo 36:09 j'en ai plusieurs

Brice Boland 36:10 le but ici c'est que tu me dises est-ce que tu pourrais le faire ou est-ce que tu pourrais imaginer ça ici le premier c'est donc du néo-traditionnel donc c'est tout ce qui est co-living donc il y a co-live, co-hab etc est-ce que vous pourriez imaginer récupérer l'espace pour en faire de l'immobilier soit modulaire soit pour y vivre soit des petits Airbnb

Pierre Colaiacovo 36:33 c'est pas dans les normes alors effectivement t'as une question de normes c'est une bonne question effectivement et je crois qu'effectivement on a parlé de mix d'usage tu vois et effectivement aujourd'hui moi j'ai parlé de mix d'usage mais dans une niche ou en tout cas dans une réalité de permis qui était plutôt bureau et puis après événementiel etc et puis après le living effectivement tu as des normes à la fois légales qui te demandent certaines choses mais tu as aussi des réalités d'immeubles transformer des immeubles d'une fonction à une autre

Pierre Colaiacovo 37:09 ça a un coût tu m'as posé la question du coût un dortoir ?

Pierre Colaiacovo 37:13 tu as quand même des normes en termes de fenêtres d'aération, de salle d'eau qui demandent de l'investissement important et donc en fait là justement se pose la question du ROI et donc effectivement ce que j'ai essayé de t'expliquer c'est vraiment qu'on essaie de respecter, d'être pragmatique et donc en gros ce qu'on essaie de faire c'est de rentrer dans des usages dans des permis qui sont existants et de rester là-dedans et d'être créatif là-dedans et en fait là t'as déjà un pan énorme d'opportunités qui s'ouvrent à toi

Pierre Colaiacovo 37:43 quand tu veux travailler effectivement le mix d'usages où tu détournes les fonctions initiales En fait, certes, ça peut être très, très bien, mais là, on est dans des projets qui sont plus longs, qui sont plus conséquents.

Brice Boland 37:56 Tu connais la startup Pacaso ?

Brice Boland 37:58 Non.

Brice Boland 37:59 Ils ont dépoussiéré le concept du timeshare, qui achète des villas luxe et les revendent en parts.

Brice Boland 38:06 Oui.

Brice Boland 38:06 Est-ce que toi, tu pourrais finalement louer ça, enfin, soulouer du coup, et ressoulouer des parties ?

Pierre Colaiacovo 38:11 OK, je comprends.

Pierre Colaiacovo 38:12 En fait, tout dépend de la villa en tant que telle et du lieu en tant que tel.

Pierre Colaiacovo 38:17 Donc, c'est vraiment, tu vois, quand on travaille à la fois avec des propriétaires ou avec des entreprises, on regarde d'abord l'asset qu'ils ont en main, tu vois, et qu'est-ce qu'on peut en faire.

Pierre Colaiacovo 38:27 Et donc, effectivement, ici, moi, la typologie de lieu, bon, sur des lieux qui sont opérés par rispé, ça va être des lieux qui sont minimum 1000 mètres carrés, où on peut y créer...

Pierre Colaiacovo 38:36 C'est le threshold.

Pierre Colaiacovo 38:37 c'est le threshold de base où on peut y créer un mix d'usages parce qu'il faut justement qu'on puisse avoir ce mix où on peut créer à la fois des opportunités de restauration, plus de l'événementiel etc qui est là et puis après quand on travaille pour des entreprises on travaille dans un lieu donné qui est leur bureau etc et si tu m'emmènes un peu plus loin et en fait on a l'impression chez Respace que la niche dans laquelle on est elle est déjà tellement énorme partout dans le monde tu es dans la même problématique

Brice Boland 39:05 donc c'est une possibilité mais ce n'est pas le focus

Pierre Colaiacovo 39:06 non exactement c'est pas le focus et on veut rester pragmatique tu vois on veut vraiment rester pragmatique et en fait là on est dans un changement de paradigme qui est mondial où tout doit changer et aujourd'hui je vais rester là-dessus tu vois je vais rester dans cette niche

Brice Boland 39:20 ok du coup là c'est pas hyper pragmatique mais pourquoi pas je suis multipropriétaire j'aime l'endroit que tu souloues que tu respaces qui pour l'instant tu viens de la voir il est occupé et je te dis voilà en fait je t'échange cet espace là contre mon domaine ou ma maison ou mon château dans un autre endroit.

Brice Boland 39:39 Et donc, du coup, on fait un shift, on échange.

Pierre Colaiacovo 39:43 OK, écoute, c'est sympa, on ne m'a pas encore proposé ça, tu vois.

Pierre Colaiacovo 39:47 Écoute, je crois que ce qui est important, c'est de partir finalement de notre...

Pierre Colaiacovo 39:50 Enfin, la main dont on travaille, c'est qu'on est vraiment asset light.

Pierre Colaiacovo 39:52 Donc, ça veut dire que Respace n'a pas et n'aura jamais la vocation d'être un propriétaire.

Pierre Colaiacovo 39:58 Donc, en gros, Respace va toujours travailler pour des propriétaires ou pour des entreprises.

Pierre Colaiacovo 40:04 D'accord ? Donc finalement, moi, en tant que Respace, on aura aujourd'hui peu d'opportunités de swapping parce que finalement, si on veut faire un swap d'immobilier, etc., finalement, ce sera plutôt entre propriétaires.

Pierre Colaiacovo 40:18 alors moi je pourrais le proposer c'est la sous-location alors t'as raison la sous-location mais j'ai l'impression ici qu'en fait on va se perdre alors qu'aujourd'hui tu vois on est déjà très très très très souple dans nos possibilités de contrat dans les manières dont on fait les choses il y a un moment où on doit on doit arrêter sinon on va se perdre dans le business

Brice Boland 40:39 il y a encore un peu d'espace sans jeu de mots

Pierre Colaiacovo 40:40 merci pour le jeu de mots mais effectivement il y a tellement il y a tellement de besoins qui sont sur le marché que je me dois d'y répondre de manière structurée, structurante et réellement business, tu vois, donc effectivement mon approche, on va dire de proposition d'usage, elle sera plus créative, néanmoins tout mon projet, il est extrêmement business, business driven, tu vois aujourd'hui, on parle d'enjeux financiers les immobilières avec lesquelles on travaille, les entreprises avec lesquelles on travaille, on doit être extrêmement structuré et structurant pour eux

Pierre Colaiacovo 41:09 donc voilà, je reviens dans un truc un peu plus...

Brice Boland 41:13 C'est exactement ça T'as des boîtes comme Swimply ou Sniff

Pierre Colaiacovo 41:17 spots, ça te parle ou pas ? Non non plus

Brice Boland 41:19 donc c'est des concepts qui permettent de louer ta piscine pendant que t'es pas là donc imaginons moi je suis à la maison et je te dis Pierre moi pendant 2 mois, 3 mois je te donne ma maison et ma piscine et tu peux la soulouer ou la relouer ou faire de l'événementiel, tu prends ou pas ?

Pierre Colaiacovo 41:33 Alors ça effectivement ça se rapproche mais encore une fois je prends pas, je prends pas parce que c'est pas 1000m2, ah non alors effectivement piscine ou pas piscine mais peut-être que j'imaginais une piscine de 1000m2 tu vois, double olympique mais là non là c'est plutôt sur la durée que tu proposes là tu vois en fait ici tu vois dans mon cahier des charges aussi de base tu vois pour qu'un lieu permette de la profitabilité permette en fait ce win-win tu vois ou même le win-win-win donc je vais vraiment parler d'un win-win-win donc c'est vraiment

Pierre Colaiacovo 41:59 que le propriétaire il gagne que les sociétés avec lesquelles on travaille il gagne et que Respace il gagne en fait t'as quand même besoin d'un minimum de durée même si le lieu est formidable et donc ici c'est vraiment donc on parle événementiel c'est vraiment tu as besoin tu as quand même besoin d'un petit go to market pour pouvoir proposer la salle et surtout aussi pour pouvoir permettre aux entreprises, aux chief marketing officer, aux CEOs, aux event managers ou aux agences qui vont travailler avec toi de pouvoir planifier

Pierre Colaiacovo 42:27 pour leurs clients.

Pierre Colaiacovo 42:28 Tu vois, et c'est vraiment, tu vois, les clients événementiels, ils sont très B2B, c'est la clientèle de Respace.

Pierre Colaiacovo 42:34 En fait, c'est une typologie de client qui a besoin de planifier.

Pierre Colaiacovo 42:37 Alors, bien sûr, tu as des last minutes qui arrivent dedans, etc.

Pierre Colaiacovo 42:39 Il n'a pu capter que ça.

Pierre Colaiacovo 42:40 Mais moi, ce que je veux, c'est pour pouvoir créer ce win-win-win, c'est vraiment d'avoir un remplissage qui est efficace et je n'ai pas le temps en fait on a un été tu vois c'est trop court

Brice Boland 42:49 ok je suis propriétaire j'ai reçu ça je suis agriculteur et j'ai une terre qui n'est plus fertile ou qui est moins fertile et là pendant deux ans je te donne je te donne une prairie tu ne me prends pas

Pierre Colaiacovo 42:59 il y a tellement de propositions mais alors à nouveau non mais en fait la prairie elle te donne tellement d'opportunités qui sont différentes ici ReSpace est vraiment niché dans le bureau qu'est-ce que c'est le bureau de demain etc mais alors bien sûr tu vois, je vais le voir de manière... Non, non, mais je vais quand même écouter. Je vais quand même écouter le fermier avec sa fermi... Avec sa fermière.

Brice Boland 43:23 Avec sa fermière.

Pierre Colaiacovo 43:24 Avec sa prairie. Parce que non, on se situe peut-être là-dedans d'autres opportunités.

Pierre Colaiacovo 43:29 Tu vois, que je pourrais capter avec d'autres boîtes, tu vois, et bien sûr, je vais écouter tout ça. Mais ici, vraiment, Risper se situe dans vraiment la réflexion de qu'est-ce que c'est le bureau de demain ? Comment est-ce qu'on utilise cela ? Et en fait, l'utilisation business, elle est elle est un tout petit peu différente.

Brice Boland 43:47 Ok, tout ce qui est dark real estate, donc ghost kitchen, ou alors supermarché un peu niché pour tout ce qui est justement delivery food en 5-10 minutes.

Brice Boland 43:57 T'as un espace, et je te dis, voilà, moi j'ai envie de faire des dark kitchen parce que c'est hyper central, mais ça va durer un an.

Pierre Colaiacovo 44:03 Tu prends ou pas ? Possible, ouais, tout à fait.

Pierre Colaiacovo 44:05 Alors pourquoi ? Parce que je vais revenir au bureau, d'accord ? Je vais toujours revenir au bureau, d'accord ?

Pierre Colaiacovo 44:09 Et en fait, je vais travailler à deux niveaux avec le dark kitchen, d'accord ? Donc, Donc, nous, on travaille avec plein de prestataires différents, dont des traiteurs.

Pierre Colaiacovo 44:17 Et la food experience est super importante.

Pierre Colaiacovo 44:18 Donc, effectivement, travailler avec Dark Kitchen, c'est des choses qui sont importantes.

Pierre Colaiacovo 44:22 Alors, bien sûr, je vais mettre en contact avec toute la partie de mon équipe qui s'occupe de la partie food experience pour pouvoir justement aller matcher ça.

Pierre Colaiacovo 44:30 Mais donc, bien sûr, tu vois, nous, on est curateur de talent et on va aller chercher vraiment des bons projets.

Pierre Colaiacovo 44:36 Donc, si effectivement, le projet de Queen Dark Kitchen, pour pouvoir mieux opérer notre lieu, ouais, à fond, j'y vais.

Pierre Colaiacovo 44:41 D'accord. Et deuxièmement, en fait, ce que tu dois te dire, c'est que dans ces bâtiments de bureaux qui sont vides ou sumvides, etc.

Pierre Colaiacovo 44:49 Tu as souvent encore des grandes cuisines d'entreprise, tu vois.

Pierre Colaiacovo 44:52 Et donc là, notamment dans notre lieu qu'on a à Zaventem, qui s'appelle Rispé-Serreporte, donc vraiment dans le quartier de l'aéroport de Bruxelles internationale, se situe en fait une ancienne cuisine qui permettait, quand je dis ancienne, tu vois, elle date d'il y a dix ans, d'accord, qui permettait de nourrir 1500 personnes tous les jours.

Pierre Colaiacovo 45:08 Et en gros, moi, j'ai repris le contrat de cette cuisine pour pouvoir justement en faire des facilités de cuisine pour à la fois mes opérateurs traiteurs et mes opérateurs kitchen pour pouvoir faire un restaurant et permettre pour les traiteurs de faire de l'événementiel.

Pierre Colaiacovo 45:23 Et puis après, permettre, j'ai proposé ça à beaucoup d'autres opérateurs de kitchen, notamment un mec qui fait des croquettes formidables, de venir dans cette cuisine.

Pierre Colaiacovo 45:32 je dis oui

Brice Boland 45:33 je vais bosser pour toi co-stockage donc un peu le Airbnb de la cave co-stockage, restockage le fait que tu peux soulouer des espaces de stockage des caves

Pierre Colaiacovo 45:45 alors effectivement ça c'est pas core business mais néanmoins oui possible et oui je le fais en partie mais je le pousse pas de manière spécifique mais oui bien sûr quand tu tombes sur des lieux qui sont tellement grands et qui propose des solutions de stockage et là où le marché finalement a besoin de solutions de stockage, bien sûr je le rends possible, je le mets en oeuvre souvent les lieux que j'opère sont des lieux qui sont extrêmement bien localisés et qui ont des facilités pour pouvoir faire de la logistique

Pierre Colaiacovo 46:14 tu vois camions etc donc oui je rends ça possible, je fais en sorte que ces lieux soient fonctionnels pour de la logistique mais ça ça reste en complément et de manière plus opportuniste

Brice Boland 46:25 celui-là à mon avis sera non mais pourquoi pas j'ai vu c'est du sea-steading donc c'est des villes d'entreprises flottantes je sais que tu connais ça donc c'est face au manque d'espace c'est pour échapper aux régulations urbaines classiques t'as des milliardaires de la tech via le sea-steading institute qui financent des projets d'îles artificielles et de villes flottantes dans les eaux internationales donc en gros c'est une entreprise entière qui flotte au large avec ses propres lois sa propre monnaie une communauté qui vit donc là on pousse le truc

Brice Boland 46:50 un peu plus loin

Pierre Colaiacovo 46:51 non mais ça je te le fais demain ça j'adore ça j'y ai même pas pensé mais j'adore l'idée

Brice Boland 46:57 quelques autres petits jeux

Pierre Colaiacovo 47:00 le but ici

Brice Boland 47:01 c'est de démystifier le monde du travail et j'ai quelques phrases que tu peux affirmer, confirmer, valider ou dire c'est n'importe quoi le mythe du bâtiment dortoir, c'est les modèles de location traditionnels qui ne correspondent plus au cycle de la demande et donc vous dites vous même que les bâtiments ont besoin d'activation est-ce que c'est le mindset de la boîte qui finalement est trop vieux et en fait ça ne changera jamais ou alors il y a vraiment quelque chose à faire parce qu'il y a la Gen Z

Brice Boland 47:28 qui est demandeuse. Tout change aujourd'hui

Pierre Colaiacovo 47:29 effectivement la Gen Z elle est le porte-drapeau mais en fait ça va découler sur tout le monde tu vois aujourd'hui il y a un vrai changement de paradigme dans la manière dont on utilise les lieux et donc aujourd'hui c'est juste une question de temps jusqu'à ce que tous les lieux soient aujourd'hui opérés tu vois avec de l'expérience, avec du service comme on l'a mentionné. Ok

Brice Boland 47:50 Deuxième, c'est les baux sont trop rigides.

Brice Boland 47:52 3, 6, 9, en fait, c'est outdated, c'est boring, ça ne correspond plus à la réalité.

Pierre Colaiacovo 47:57 Oui, j'en suis persuadé.

Pierre Colaiacovo 47:58 Je crois que le buy 3, 6, 9 est encore d'application pour une certaine typologie de client.

Pierre Colaiacovo 48:03 Mais aujourd'hui, quand on voit l'hyperchangement dans lequel on se trouve, tu vois, aujourd'hui, comment est-ce que tu peux t'engager sur un buy de 9 ans et en plus de ça, t'engager sur des capex alors que tu n'as pas de visibilité à plus de 3 ans ?

Pierre Colaiacovo 48:18 C'est impossible, tu vois.

Pierre Colaiacovo 48:19 donc en gros donc ça effectivement pour moi c'est quelque chose qui est out of date mais qui est encore d'application pour certaines grosses firmes que ce soit des firmes institutionnelles ou des grosses firmes mais aujourd'hui la plus grosse partie du marché a besoin de beaucoup plus de flexibilité flexibilité en termes de typologie de beau en d'accord mais surtout en termes de service qui va avec ok

Brice Boland 48:40 suivant c'est l'expérience utilisateur l'expérience employée et la gamification de son onboarding jusqu'à son offboarding donc de sa du fait que sa journée commence au fait que sa journée se termine c'est ça le Game Changer c'est un mythe ou c'est une réalité ?

Pierre Colaiacovo 48:54 Alors peut-être en partie je crois que c'est à nouveau une accumulation de choses qui font que tu te sentes bien dans ton bureau et effectivement la gamification c'est quelque chose qui fonctionne pour certains types d'employés ou certaines typologies d'utilisateurs mais pas tous certains vont avoir besoin de ça, d'autres vont avoir besoin et je crois que c'est quelque chose qui est peut-être le plus mainstream aujourd'hui c'est de pouvoir allier bien-être et travail ça c'est quelque chose qui est très important je crois que de regarder ça de manière

Pierre Colaiacovo 49:28 globale est aujourd'hui nécessaire et bien sûr la gamification est un des enjeux

Brice Boland 49:33 c'est quoi le top 3 top 5 des effets wow que vous avez pu mettre en place

Pierre Colaiacovo 49:38 ok je crois que un c'est une salle événementielle terrible ça c'est quelque chose qui change la donne c'est quoi terrible ?

Pierre Colaiacovo 49:48 en gros c'est quand tu sublimes une salle avec de la technologie, de la beauté et surtout dans une réalité de flexibilité donc ça veut dire que tu le changes, tu peux le changer tous les jours, tu vois ton canva c'est un wide canva mais tu peux vraiment le changer tous les jours pour faire en sorte que tu vois beaucoup d'entreprises et qu'on puisse y faire des talks et ce genre de choses en fait d'avoir un environnement qui te permet de faire de l'événementiel in-house, pour moi

Pierre Colaiacovo 50:15 ça c'est quelque chose d'extrêmement fort et que je trouve être un savoir-faire quand même assez unique chez nous et que je propose au marché.

Pierre Colaiacovo 50:25 Ça c'est un, tout à fait.

Pierre Colaiacovo 50:28 Deux, je crois qu'une des choses qu'on est capable de faire, c'est vraiment tout ce qui est specialty coffee.

Pierre Colaiacovo 50:37 Je t'invite à venir boire un café chez Sun bientôt.

Pierre Colaiacovo 50:41 C'est vraiment de passer de ta machine à café à un café où tu as envie de le boire tous les jours tout ça pour moi ça change tout dans l'expérience d'un bâtiment et puis après la troisième chose c'est quelque chose que je veux absolument faire je suis déjà en discussion mais il n'est pas encore là je veux absolument avoir un projet de dog sitting dans le prochain Respace parce que je trouve que tu vois une des raisons pour laquelle tu viens à ton chien il y a quelqu'un

Brice Boland 51:06 qui s'en occupe un jour

Pierre Colaiacovo 51:07 en fait c'est une des raisons pour laquelle tu restes à la maison donc au-delà du fait que tu aies bien la maison etc.

Pierre Colaiacovo 51:11 où tu peux faire ta vie c'est aussi de pouvoir rester avec les amis des chiens, pour pouvoir rester avec ton chien pour qu'il ne soit pas tout seul.

Pierre Colaiacovo 51:17 Et c'est une raison qui t'empêche d'aller au bureau.

Pierre Colaiacovo 51:20 Aujourd'hui, de rajouter un projet de dog-sitting dans ton endroit de travail, ça te permet d'être aussi confortable avec ton chien pour que lui puisse aussi s'épanouir et s'éclater pendant que toi, tu bosses avec tes collègues et puis après, tout le monde aura passé une bonne journée.

Pierre Colaiacovo 51:35 Ça, je veux absolument le mettre dans le prochain Respace.

Brice Boland 51:38 Ok, ok. C'est à nouveau, il faut calculer le ruyé parce que tu peux le faire avec baby-sitting, kid-sitting.

Brice Boland 51:42 Mes parents, je les amène.

Brice Boland 51:43 c'est gérer mes parents les gars

Pierre Colaiacovo 51:46 et c'est clair ici c'est de nouveau dans cette réalité pragmatique tu vois tout ce qui est babysitting crèche etc il y a un cadre législatif qui est quand même très très complexe d'accord alors que la partie dog sitting aujourd'hui tu as quelques projets trendy avec qui on est en contact qui peuvent leur permettre d'être dans un cadre un peu plus simple tu vois et donc avec une mise en oeuvre vraiment cool donc ça c'est quelque chose qui voilà je crois qu'il nous parle

Brice Boland 52:09 ok un troisième ?

Pierre Colaiacovo 52:11 ouais ouais tout à fait donc ok moi je vais te proposer un troisième qui est plutôt ok je crois que le travail c'est quelque chose qui est sérieux mais qui parfois peut être décomplexé on a organisé dans un des respaces tout un projet de soirée avec Château Techno d'accord donc on était vraiment sur une soirée où tu mangeais ensemble et puis après t'avais derrière toute une opération techno qui était là mais je crois que ça ça peut aussi s'intégrer pleinement à la vie d'une entreprise c'est vraiment d'avoir

Pierre Colaiacovo 52:37 des intégrations un tout petit peu plus entertainment en plus

Brice Boland 52:41 ok On en a foulé, donc mettre un baby-foot, ça crée la culture d'entreprise.

Brice Boland 52:44 Mythe ou réalité ?

Pierre Colaiacovo 52:45 Je crois qu'un baby-foot...

Pierre Colaiacovo 52:47 C'était le cas il y a 20 ans.

Pierre Colaiacovo 52:48 Pardon ?

Brice Boland 52:48 C'était le cas il y a 20 ans.

Pierre Colaiacovo 52:49 Oui, c'était le cas il y a 20 ans.

Pierre Colaiacovo 52:50 Et puis après, pour certaines entreprises, ça peut encore fonctionner.

Pierre Colaiacovo 52:52 Mais ça, c'est...

Pierre Colaiacovo 52:53 En fait, tu sais quoi ?

Pierre Colaiacovo 52:54 C'est un très bon exemple d'un point de départ, tu vois.

Pierre Colaiacovo 52:58 Mais aujourd'hui, tu dois aller beaucoup, beaucoup, beaucoup plus loin.

Pierre Colaiacovo 53:00 Tu vois, aujourd'hui, c'est ça qui va faire la différence.

Pierre Colaiacovo 53:03 Tu vois, un baby-foot, c'est de trouver les...

Pierre Colaiacovo 53:05 En fait, c'est les choses qui te donnent envie de venir au bureau.

Pierre Colaiacovo 53:08 Alors, tu as certains, effectivement, qui ont envie de venir au bureau à travers un baby-foot.

Pierre Colaiacovo 53:12 Mais aujourd'hui, tu vois, il y a tellement d'autres choses qui te permettent d'avoir envie de venir au bureau.

Pierre Colaiacovo 53:17 On a parlé du café, on a parlé du dog-sitting.

Pierre Colaiacovo 53:19 Ça peut être un sauna d'entreprise, ça peut être de l'art, ça peut être tout ça.

Pierre Colaiacovo 53:24 C'est toutes ces opportunités qui te donnent envie de venir au bureau.

Brice Boland 53:27 OK. Un bureau avec un design incroyable et un barista peut faire oublier un salaire moyen.

Brice Boland 53:31 Mythe ou réalité ?

Pierre Colaiacovo 53:32 Alors, encore une fois, c'est la totalité qui fonctionne.

Pierre Colaiacovo 53:36 Je crois qu'on ne peut pas dire l'un ou l'autre. Le salaire reste une manière de rétribuer tes employés et c'est quelque chose qui doit être juste dans une réalité de justesse par rapport à un employé et également par rapport à une réalité d'entreprise.

Pierre Colaiacovo 53:53 néanmoins bien sûr la qualité de ton bureau et la manière dont tu l'opères est un élément qui va faire pencher la balance pour une entreprise plutôt qu'une autre en termes de recrutement et dans la continuité d'une carrière c'est clair et net ça change tout tu vois ouais ouais ça j'en suis persuadé

Brice Boland 54:11 En fait quand t'entends j'ai l'impression que les employés viennent pour voir leurs copains et leurs collègues et entre guillemets jouer ou profiter du lieu de travail plutôt que pour travailler

Pierre Colaiacovo 54:21 c'est les deux et en fait aujourd'hui tu vois la fonction du bureau ne peut pas être uniquement productive c'est mort tu vois et en fait tu peux être productif à la maison donc là pourquoi venir au bureau tu vois ce que je veux dire par contre le bureau doit aujourd'hui avoir d'autres fonctions une fonction de sociabilisation c'est ce que tu décris c'est sociabilisation mais c'est aussi doit aussi avoir une fonction d'expérience et d'épanouissement et c'est aujourd'hui les employés ont besoin de tout ça pour pouvoir vivre

Pierre Colaiacovo 54:51 et ont besoin de tout ça pour pouvoir faire des choix et le choix de venir dans l'entreprise.

Pierre Colaiacovo 54:56 Aujourd'hui, ce n'est pas autrement que tu vas le faire et ils ont aujourd'hui une panoplie de possibilités qui s'offrent à eux.

Pierre Colaiacovo 55:03 Donc aujourd'hui, en tant qu'employeur, tu dois être compétitif ou en tout cas leur proposer ça, ce qui permettra à toi en tant qu'entreprise, à nouveau, de l'engagement qui te donnera de la performance et de la profitabilité.

Brice Boland 55:15 Donc si j'imagine le travail du futur ou le bureau du futur, c'est un énorme lobby d'hôtel assez sympa assez classe avec des endroits pour s'isoler des endroits pour sociabiliser des endroits pour prendre un bon café ça j'ai bien compris

Pierre Colaiacovo 55:29 moi je ne bois pas de café tu vois donc mais bien évidemment je crois effectivement que le rapprochement avec un hôtel est juste et effectivement ce sera

Brice Boland 55:40 c'est hospitalité en fait

Pierre Colaiacovo 55:41 au delà d'un lobby c'est vraiment c'est un ensemble de moments en fait dans une journée qui te permettent à chaque moment de te faire de vivre la vie de bureau que tu veux vivre aujourd'hui en tant qu'employé et qui te permet en tant qu'entreprise justement de créer de la performance parce qu'effectivement le moment machine à café Barista c'est un moment de performance parce que c'est là que va se créer les bons échanges le moment meeting room dans cette belle salle de meeting que tu as designé

Pierre Colaiacovo 56:05 pour pouvoir créer du brainstorming et qui est opéré en tant que tel c'est de là que vont sortir les bonnes idées le town hall meeting que tu fais dans une salle où tu peux inviter toute ton entreprise de 150 personnes qui est opérée par des professionnels avec les écrans avec la technologie avec le traiteur tout ça qui va avec c'est là que tu vas pouvoir faire ta conférence à la Steve Jobs et donner la motivation à tes équipes d'y aller sans ça aujourd'hui tu vas rester

Pierre Colaiacovo 56:31 là où tu es c'est vrai

Brice Boland 56:33 je vais te voir certains chiffres il faut vérifier ça j'ai quand même vérifié Bruxelles compte environ un million de mètres carrés de bureaux désespérément vides plus flou encore la moitié des surfaces de bureaux qui sont officiellement louées restent en réalité inoccupées au quotidien ça effectivement c'est le télétravail etc et les entreprises donc payent beaucoup pour du vide ce qui justifie donc parfaitement le modèle que tu milites pour réactiver les espaces

Pierre Colaiacovo 56:57 ça a un coût énorme pour nous en tant que société ça a un coût pour les propriétaires effectivement donc tout ce qu'il y a et un coût pour les entreprises mais je crois que le plus gros coût c'est justement c'est le coût de la non-performance le coût de ne pas mettre ensemble tous tes employés tous tes stakeholders pour pouvoir permettre justement de la performance voilà je te le confirme

Brice Boland 57:19 je ne pourrais pas te recevoir ici sans aller parce que moi j'ai aussi quelques anecdotes

Pierre Colaiacovo 57:23 mais c'est à toi de me dire

Brice Boland 57:25 si c'est vrai ou si c'est nouveau un mythe à Bruxelles il existe une taxe sur les immeubles et les bureaux inoccupés pour forcer les propriétaires à louer ou vendre c'est exact sauf que de nombreux propriétaires souvent des fonds d'investissement préfèrent garder leur bureau vide plutôt que de laisser des loyers et là pour tromper les inspecteurs de la région certains installent des faux rideaux et mettent un vieux bureau avec une chaise près de la fenêtre, programme une lampe avec un minuteur, etc. C'est vrai ou pas ?

Pierre Colaiacovo 57:48 La première partie est vraie, mais je crois qu'aujourd'hui, c'est difficile de tromper les inspecteurs. Il n'y a pas de bureau fantôme.

Pierre Colaiacovo 57:54 Non, il n'y a pas de bureau fantôme.

Pierre Colaiacovo 57:56 Et c'est aussi, quand tu reviens en arrière, cette taxe, cette typologie de taxe qui a toujours existé. Tu regardes à Bruxelles, aujourd'hui, tu as des fenêtres qui sont murées. Je ne sais pas si tu as déjà vu ça.

Pierre Colaiacovo 58:06 En fait, pourquoi est-ce que ces gens faisaient ça ? En fait, les propriétaires étaient à l'époque taxés au nombre de fenêtres qu'ils avaient.

Pierre Colaiacovo 58:13 Et donc, en fait, ce qu'ils faisaient pour détourner cette taxe, c'était justement de mûrer leur mur et d'être inconfortable à l'intérieur.

Pierre Colaiacovo 58:21 Mais donc, t'imagines, tu vois, les effets pervers que ça crée.

Pierre Colaiacovo 58:24 Mais donc, ici, tu vois, je crois qu'effectivement, la réalité, c'est que les autorités ont mis en place une taxe, d'accord, qui est différente de commune en commune, de région en région, etc.

Pierre Colaiacovo 58:34 Mais donc, qui pousse effectivement les propriétaires à justement mettre à disposition leur lieu et à continuer à l'activer.

Pierre Colaiacovo 58:42 donc là bien sûr moi je suis là pour les aider donc là c'est clair

Brice Boland 58:45 donc dans cet ancien monde ici il y a des situations absurdes qui sont 100% belges de nouveau c'est les échauffotages des échauffotages donc là je devais évidemment parler du palais de justice c'est la blague absolue de l'immobilier belge donc c'est le palais de justice qui est en rénovation depuis les années 1980 je crois que c'est on disait que c'était quasi fini là mais il y a une face il y a une face qui finit et c'est beau et c'est beau et c'est calme mais les travaux

Brice Boland 59:08 ont pris tellement de retard que dans les années 2010 où on commençait à mettre des échafaudages métalliques qui ont été installés, on commençait à rouiller et devenait dangereux.

Brice Boland 59:16 Et donc, on a dû mettre des échafaudages aux échafaudages.

Pierre Colaiacovo 59:19 Je crois que c'est vrai.

Pierre Colaiacovo 59:20 Non, mais c'est vrai.

Pierre Colaiacovo 59:21 Oui, c'est vrai.

Pierre Colaiacovo 59:23 Oui, effectivement, c'est du stéréalisme à la belge.

Pierre Colaiacovo 59:26 Mais je crois qu'aujourd'hui, on ressort de là.

Pierre Colaiacovo 59:27 Effectivement, moi, tous les jours, quand je passe devant, je vois à quel point c'est beau.

Pierre Colaiacovo 59:33 Et bien sûr, tu vois, cet endroit doit continuer à être embelli à tous les niveaux.

Pierre Colaiacovo 59:40 Donc aujourd'hui, il y a un embellissement qui a été fait de façade je crois qu'aujourd'hui c'est dans son opération à nouveau qu'il pourra être amélioré on peut faire tellement de choses tu vois dans ce palais il est immense tu vois et en faire une opération tu vois moi je serais ravi de réfléchir avec respect sur comment on revoit la manière dont on y vit

Brice Boland 59:57 ok bon j'ai une petite info business pour toi si la STIB te donne les clés d'une station de métro fantôme de 2000m2 parce que tu prends au minimum 1000m2 en fait Bruxelles possède plusieurs stations de métro qui sont inoccupées

Pierre Colaiacovo 1:00:06 tu y vas ou pas ?

Pierre Colaiacovo 1:00:07 évidemment que j'y vais Et ça, je suis en contact avec la Stib, avec la SCB, sur différentes choses.

Pierre Colaiacovo 1:00:12 Ça, en termes d'événementiel, c'est un truc de dingue, tu vois.

Pierre Colaiacovo 1:00:16 Donc là, il y a plusieurs sujets qui sont allés.

Brice Boland 1:00:17 À Paris, il y avait un resto qui s'appelait, avant, ça s'appelait La Gare.

Brice Boland 1:00:20 Puis ils ont changé, ça s'appelle Amdia.

Brice Boland 1:00:21 C'était une ancienne station de métro.

Brice Boland 1:00:22 Ils ont fait un restaurant, c'était un de mes préférés.

Brice Boland 1:00:24 C'était incroyable.

Brice Boland 1:00:25 Absolument.

Pierre Colaiacovo 1:00:25 Tout se transforme, tu vois.

Pierre Colaiacovo 1:00:26 Et en fait, c'est comment créer à nouveau cette réalité de win-win-win, tu vois.

Pierre Colaiacovo 1:00:30 Stib, en tant que propriétaire, n'a plus de fonctionnalité pour telle chose.

Pierre Colaiacovo 1:00:35 comment est-ce que tu viens en tant qu'opérateur pour réfléchir à un usage de cela, pour l'opérer et pour le matcher avec un public, parce que des publics il y en a et pour créer finalement des décors de vie incroyables

Brice Boland 1:00:47 La Belgique est tellement célèbre pour ses infrastructures construites pour rien qu'un journaliste Jean-Claude Defossé en a fait une série culte appelée les grands travaux inutiles ça te parle ou pas ?

Brice Boland 1:00:56 Il y a quand même plein de trucs absurdes

Pierre Colaiacovo 1:00:58 Mais ça on est dans le pays de l'absurde Tant mieux pour vous Tu sais je crois effectivement que la Belgique est peut-être au sommet mais je crois c'est un peu partout et tu sais il y a des choix qui ont été faits à certains moments pour x ou y raison aujourd'hui qu'il faut re-réfléchir moi ce qu'on déteste chez RISP c'est des lieux qui sont vides qui sont inoccupés il faut revoir justement la fonctionnalité de ces lieux et en faire des lieux de vie c'est aussi simple que ça

Pierre Colaiacovo 1:01:22 tu vois je crois qu'on doit faire fi du passé c'est-à-dire aujourd'hui qu'est-ce qu'on peut en faire tu vois et aujourd'hui quels sont les usages comment est-ce qu'on peut justement créer de la valeur au niveau des entreprises qui ont besoin justement des entreprises ou des organisations, quelles qu'elles soient comment est-ce qu'on crée justement le matching et qu'on crée des usages, ça c'est vraiment ce qu'on fait

Brice Boland 1:01:39 c'est notre business. Ok, on a déjà bien dépassé mais j'ai envie de continuer encore 5 minutes, mais t'inquiète c'est moi le boss ici T'as nos limites sur le budget, et tu peux vraiment faire du grand n'importe quoi ce serait quoi le top 2, top 3 des idées totalement loufoques que tu mettrais en place pour proposer aux clients qui n'a pas de budget enfin il n'y a pas de budget tu n'as pas de limite

Pierre Colaiacovo 1:02:02 de toute manière donc je vais parler du bureau de demain tu vois et le bureau de demain je veux vraiment l'imaginer déjà dans un endroit qui est hyper central tu vois il doit être à côté d'une gare tu vois dans un quartier business et donc pour moi déjà ce serait une tour d'accord une grande tour ultra bien connectée dans un quartier qui est ouais hyper central dans lequel justement on va démultiplier tous les usages tu vois donc en gros c'est vraiment se dire je voudrais avec Rispe

Pierre Colaiacovo 1:02:35 y mettre justement les minimums que je t'ai dit donc c'est vraiment non pas un resto mais plusieurs restos tu vois des étages de bureaux mais qui sont des étages qui sont vraiment managés pour des entreprises c'est vraiment se dire ok on fait du custom fit pour eux et on les manage vraiment jour par jour avec des opérations à l'intérieur qui font qu'il se passe plein de choses dans ces bureaux un grand top floor où je mets tu vois un centre événementiel de dingue des meeting rooms

Pierre Colaiacovo 1:03:04 bien sûr et puis après on y mixe on mixe on mixe les usages on met encore des hôtels enfin de l'hôtellerie à l'intérieur et probablement là on va commencer à faire du living aussi parce que je voudrais derrière aussi mixer du living là-dedans et finalement au pied de l'immeuble là un magnifique lobby mais aussi un centre commercial tu vois avec du retail qui est là parce que moi je crois vraiment dans ce mix d'usages tu vois donc comment est-ce qu'on fait pour que dans un endroit

Pierre Colaiacovo 1:03:30 se trouve vraiment toute une vie et toutes les opportunités de vie qui sont à l'intérieur ok

Brice Boland 1:03:35 dernière question puis on va devoir conclure malheureusement ici je te propose de récupérer un ancien bowling souterrain des années 80 et d'en faire quelque chose la moquette est fluo t'as des pistes en bois bon c'est très très vintage ça a du cachet qu'est-ce que t'en fais ?

Brice Boland 1:03:50 ok

Pierre Colaiacovo 1:03:50 ça c'est assez génial parce qu'une piste de bowling ça te propose historiquement déjà t'as un lieu qui a été fait pour le vivre ensemble à travers de l'entertainment qui est une partie de bowling et donc moi j'aurais envie déjà de garder ça et de l'utiliser comme un complément d'expérience à un projet on va dire de bureau qui est là donc comment réfléchir cette salle de bowling comme déjà une opportunité de faire des moments en équipe mais aussi comment est-ce que t'en fais à un lieu où tu peux passer des messages

Pierre Colaiacovo 1:04:25 de manière assez cool.

Pierre Colaiacovo 1:04:26 Je me dis, ça, on va vraiment capitaliser là-dessus.

Pierre Colaiacovo 1:04:29 Peut-être y intégrer un espace restauratif on top, mais vraiment d'en faire un asset de dingue.

Pierre Colaiacovo 1:04:34 Après, pour le reste, je vais essayer de capitaliser sur tout ce qu'il y a de beau dans le bâtiment, mais tout de même, je vais le remettre aux normes.

Pierre Colaiacovo 1:04:40 Aujourd'hui, les entreprises ont besoin d'avoir des lieux avec de la bonne ventilation, avec des choses qui fonctionnent.

Pierre Colaiacovo 1:04:45 Là, je vais aller travailler avec différentes entreprises qui ont des recherches et en fonction de leurs besoins en termes de nombre de mètres carrés etc de réfléchir avec eux ce qu'on en fait donc là je vais en faire des bureaux mais avec une intégration avec le projet de bowling ça c'est sûr et certain

Brice Boland 1:05:01 et dernier, le petit dernier pour la route un vieux phare maritime sur lequel il y a quand même quelques étages, c'est un gros vieux phare maritime ok

Pierre Colaiacovo 1:05:10 alors ça c'est un truc de dingue parce qu'un phare ça a une attractivité de dingue parce que c'est un phare tu vois ce que je veux dire ? donc finalement à partir d'un phare tu peux faire plein plein plein de choses parce que tu peux vraiment en faire un endroit phare qui crée vraiment de l'envie d'attractivité et qui est très très visible

Brice Boland 1:05:32 Pour l'événementiel ?

Pierre Colaiacovo 1:05:34 Du pop-up ?

Pierre Colaiacovo 1:05:35 J'allais pas t'emmener dans un bureau parce que la localisation est difficile pour moi le bureau de demain c'est un bureau qui est accessible qui est vraiment urbain dans lequel tu profites tu es intégré à la ville alors que le phare lui il est un peu

Brice Boland 1:05:50 ça peut exister non des phares inutilisés

Pierre Colaiacovo 1:05:53 ou délaissés des taux de contrôle d'avion mais bien évidemment regarde avec ProForce on a on fait des expos de dingue pour le compte d'un client sur un dans un port tu vois un port historique et donc on en a fait tu vois un lieu d'expo avec des restos avec des des magasins ce genre de choses mais donc ça effectivement on peut l'imaginer dans un modèle plus événementiel et effectivement avec un phare là tu peux enfin tu vois il faudra qu'il soit quand même grand c'est un grand phare

Pierre Colaiacovo 1:06:21 on va dire qu'il y a cette réalité circulaire donc on va en faire une salle avec on va mettre déjà des écrans partout dehors pour pouvoir vraiment passer des messages à l'extérieur et puis après à l'intérieur on va aussi mettre des écrans partout et on va en faire un lieu où tu peux une discothèque, une énorme discothèque mais qui peut être utilisée aussi pour faire des conférences et puis après sur les étages je comprends effectivement t'avais cette réalité des tâches moi je suis pas sûr d'y mettre des bureaux

Pierre Colaiacovo 1:06:52 on va peut-être essayer d'ouvrir pour pouvoir donner aussi un caractère tu vois cathédral au truc et en fait on va faire un truc de malade ok

Brice Boland 1:06:58 trop bien écoute Pierre on pourrait rester des heures et des heures ici sur comment co-créer recréer rispercer un grand merci à toi pour la bonne énergie un grand merci à toi pour le temps pour toutes les perspectives si tu veux laisser encore un dernier mot je te laisse le mot de la fin je te laisse partager ce que t'as envie de partager il y a peut-être quelque chose que t'as pas dit que tu voulais dire

Pierre Colaiacovo 1:07:16 non mais écoute merci à toi c'était super agréable mais donc voilà venez rispercer avec moi tu vois je crois qu'aujourd'hui on est devant une opportunité dingue le changement propose tellement d'opportunités et donc voilà moi je suis là avec des propriétaires des entreprises prenez contact avec moi je suis là pour vous

Brice Boland 1:07:35 merci ma biche

Pierre Colaiacovo 1:07:35 merci ma poule c'est vraiment ça merci Brice c'est bon

Brice Boland 1:07:40 on a fait une heure dix mec

Pierre Colaiacovo 1:07:41 on a fait une heure dix

Brice Boland 1:07:41 ouais top top top c'est bien mec c'est bien c'est bien