Brûlez vos baby-foot : transformer le bureau en expérience
Pierre Colaiacovo a fondé (re)space pour rouvrir des immeubles de bureaux vides et les gérer comme des hôtels. Il explique pourquoi un baby-foot ne suffit plus à faire revenir les salariés.
« Brûlez vos baby-foot : transformer le bureau en expérience » est un épisode de Coucou Ma Biche, le podcast vidéo belge animé par Brice Boland, avec Pierre Colaiacovo, publié le . Durée : 1:07:40. Terrain : Entrepreneuriat & business (Business Edition). Transcription intégrale en 21 chapitres résumés et horodatés.
Brice Boland reçoit Pierre Colaiacovo, fondateur et directeur de (re)space, dans cette édition « Business Edition » de Coucou Ma Biche. Passé par l'événementiel de luxe (LVMH, Zara, le club privé The Merode), il explique pourquoi un immeuble de bureaux vide est une destruction de valeur, et comment le bureau de demain doit emprunter à l'hôtellerie : services accessibles en un clic, communauté, design, fin du bail classique de neuf ans au profit d'une location à la carte. Il revient aussi sur le million de mètres carrés de bureaux vacants à Bruxelles et sur « Experience by (re)space », son nouveau département design & construction.
Les questions qui tuent
- 57:25 Un mythe à Bruxelles : il existe une taxe sur les immeubles et les bureaux inoccupés pour forcer les propriétaires à louer ou vendre… pour tromper les inspecteurs de la région, certains installent des faux rideaux et mettent un vieux bureau avec une chaise près de la fenêtre, programme une lampe avec un minuteur. C'est vrai ou pas ? Lire la réponse : Les chiffres du vide bruxellois et la taxe anti-vacance
- 53:27 Un bureau avec un design incroyable et un barista peut faire oublier un salaire moyen ? Lire la réponse : Jeu : mythe ou réalité
- 5:31 Pourquoi ils font appel à vous ? Lire la réponse : Pourquoi faire appel à Respace plutôt que s'en charger soi-même
Les temps forts
- 0:00 Ouverture : teaser, partenaire et accueil biche/poule/coq
L'épisode s'ouvre sur des chiffres de vacance immobilière, le générique « Coucou ma biche », une annonce pour le partenaire Pulse by Casidomy, et un accueil joué sur le genre des surnoms (biche, poule, coq).
- 1:47 Bascule vers l'entretien : « Space as a Service »
Brice Boland présente Pierre Colaiacovo, fondateur de (re)space, et sa formule : au-delà du « Space as a Service », il parle d'« Asset as a Service » et de « Space as an Experience » pour transformer la valeur des immeubles vides.
- 4:18 Les propriétaires : qui possède les immeubles vides
Pierre Colaiacovo distingue les fonds d'investissement, qui délèguent à des gestionnaires d'actifs, des entreprises propriétaires de leurs propres bureaux, chacun avec des attentes différentes sur la valorisation du bien.
- 5:31 Pourquoi faire appel à Respace plutôt que s'en charger soi-même
Il explique que l'immobilier, un métier historiquement lent et très financier, n'a pas la chaîne de compétences créatives et expérientielles que (re)space apporte en complément des gestionnaires classiques.
- 7:40 La genèse de Respace : le constat du vide structurel
(re)space est né il y a deux ans du constat d'un vide structurel d'environ 10 % du parc immobilier dans les grandes villes, et de la conviction que ce vide représente une opportunité plutôt qu'une perte.
- 9:57 La barrière : pourquoi l'immobilier n'a pas suivi le changement
Pierre Colaiacovo attribue le retard du secteur à un changement de paradigme accéléré par le Covid et le télétravail, qui a transformé les attentes des salariés sans que l'offre de bureaux ne suive.
- 11:51 L'inspiration hôtel et Google : sociabiliser au bureau
Il compare sa démarche à l'hospitalité hôtelière et aux campus historiques de Google, et défend l'idée qu'un bureau doit aujourd'hui répondre à un besoin de sociabilisation, pas seulement de productivité.
- 14:08 Le socle du service Respace : bureaux, salles, événementiel
Il détaille les trois piliers d'un lieu (re)space : des bureaux flexibles et personnalisés, des salles de réunion opérées, et des espaces événementiels pensés pour faire circuler les idées comme les échanges informels à la machine à café.
- 17:24 Chiffrer l'engagement : l'exemple du cart événementiel
Avec l'exemple chiffré d'un chariot de cocktails déployé deux soirs par semaine pour environ 100 000 euros par an, il explique comment un petit investissement événementiel peut mesurablement augmenter l'engagement et la performance d'une entreprise.
- 22:28 S'adapter au changement : le cas Wonka AI
Il présente Wonka AI, une startup en forte croissance accompagnée par (re)space à la fois pour ses bureaux et pour ses grands événements, comme exemple d'une entreprise dont les besoins évoluent semaine après semaine.
- 27:49 Les stakeholders d'un bâtiment : villes, municipalités, coûts
Il rappelle qu'un bâtiment engage de multiples parties prenantes — propriétaires, gestionnaires, mais aussi villes et municipalités — et que (re)space internalise les compétences techniques, légales et relationnelles nécessaires pour les faire coexister.
- 30:13 Les lieux transformés : Respace European Quarter et AXL
Il détaille deux réalisations bruxelloises : le Respace European Quarter, un immeuble vide de sept étages passé à plus de 500 utilisateurs quotidiens, et AXL, un ancien conservatoire transformé en ateliers d'artistes et en lieux événementiels.
- 36:08 Jeu : « est-ce que tu pourrais imaginer ça ? »
Dans un jeu où Brice Boland propose des concepts immobiliers extrêmes — co-living, dark kitchens, co-stockage, villes flottantes en mer — Pierre Colaiacovo explique pourquoi (re)space reste concentré sur le bureau plutôt que de suivre chaque opportunité.
- 37:56 Pacaso, l'échange immobilier et les limites du modèle
Interrogé sur des concepts comme la propriété fractionnée de Pacaso ou l'échange de biens contre un espace (re)space, il rappelle que son entreprise reste volontairement « asset light » et ne devient jamais elle-même propriétaire.
- 47:02 Jeu : mythe ou réalité
Dans une série d'affirmations sur le monde du travail, Pierre Colaiacovo confirme que le bail classique de neuf ans est dépassé pour la majorité du marché, et nuance qu'un design soigné et un bon café ne remplacent jamais un salaire juste.
- 56:33 Les chiffres du vide bruxellois et la taxe anti-vacance
Il confirme qu'environ un million de mètres carrés de bureaux restent vides à Bruxelles, une partie même parmi les surfaces officiellement louées, et situe le coût principal dans la perte de performance plutôt que dans le loyer payé pour du vide.
- 57:54 Pas de bureau fantôme, mais des fenêtres murées
Il écarte l'idée que des propriétaires simulent l'occupation de bureaux vides pour tromper les inspecteurs d'une taxe régionale, mais confirme l'histoire, à Bruxelles, de fenêtres murées pour échapper à une ancienne taxe sur le nombre de fenêtres.
- 58:46 Le palais de justice et les grands travaux inutiles belges
Il confirme que le palais de justice de Bruxelles est en rénovation depuis les années 1980 et que ses échafaudages ont eux-mêmes nécessité des échafaudages, avant d'imaginer comment (re)space pourrait un jour réinventer le bâtiment.
- 59:58 Les stations de métro fantômes
Il se dit immédiatement partant si la Stib lui confiait une station de métro bruxelloise inoccupée, citant en exemple un ancien restaurant installé dans une station de métro parisienne désaffectée.
- 1:01:40 Jeu final : sans limite de budget, le bureau de demain
Sans contrainte de budget, il imagine une tour hyper-centrale mêlant restaurants, bureaux managés au jour le jour, un étage événementiel, de l'hôtellerie et du commerce, ainsi que la reconversion d'un ancien bowling souterrain ou d'un phare maritime.
- 1:06:59 Le mot de la fin
Il remercie Brice Boland et invite propriétaires comme entreprises à le contacter pour imaginer ensemble le bureau de demain.